福建物業管理條例實施細則(最新版)  

更新:2019-03-14 10:20:00 來源:思而學教育網 www.china596.com

為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,每個省份都會有自己的物業管理條例。下面是2019年福建最新的物業管理條例全文,可供參考!

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第一章 總則

第一條

為了規范物業管理活動,提升物業服務水平,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾生活和居住環境,弘揚社會主義核心價值觀,促進和諧社區建設,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條

本條例適用于本省行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動。

非住宅物業管理及其監督管理活動,參照本條例有關規定執行。

第三條

物業管理推行業主自主管理與專業服務相結合的社會化、市場化管理體制,遵循以人為本、公開公平、誠實信用、市場競爭、規范服務的原則。

第四條

縣級以上地方人民政府應當加強對物業管理工作的領導,建立物業管理工作綜合協調機制,協調解決物業管理工作中的重大問題,將物業管理納入社區治理范疇和現代服務業發展規劃。

第五條

縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下統稱物業管理主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府公安、民政、城市管理、國土資源、質量技術監督以及其他有關部門應當按照各自職責做好與物業管理有關的管理工作。

鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和有關監督工作。

村(居)民委員會應當協助、配合鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處做好物業管理相關工作。

第六條

鼓勵物業服務企業加入物業管理行業協會。物業管理行業協會應當加強行業自律,促進誠信經營,開展物業服務培訓,提高物業服務意識和服務水平,維護物業服務企業的合法權益。

第二章 業主大會和業主委員會第一節 物業管理區域第七條

物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。

分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域,其設置的配套設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立小區的,可以劃分為不同的物業管理區域。

不同物業管理區域,經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。

第八條

建設單位在辦理新建項目建設工程規劃許可證時,應當向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門提出劃分物業管理區域申請,縣(市、區)人民政府物業管理主管部門按照本條例第七條的規定核定物業管理區域,出具核定意見,并將核定意見抄送物業管理區域所在地鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處。

對已經自然形成且無爭議的區域,所在地鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處向縣(市、區)人民政府物業管理主管部門書面提議后,經其確認無異議的,不再重新劃分。

物業管理區域劃定后需要調整以及已投入使用但尚未劃分的,縣(市、區)人民政府物業管理主管部門應當會同鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處,按照本條例第七條的規定,結合社區布局劃分物業管理區域。

第二節 業主大會籌備第九條

業主大會由物業管理區域內全體業主組成,一個物業管理區域成立一個業主大會。

一個物業管理區域內,出售并交付使用的物業建筑面積達到百分之五十以上,或者首套物業出售并交付滿兩年的,建設單位應當向所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處申請籌備召開業主大會首次會議。十個以上業主也可以向所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處提出書面申請。鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當自收到籌備業主大會首次會議申請之日起三十日內,會同當地村(居)民委員會組織成立業主大會首次會議籌備組。

第十條

業主大會首次會議籌備組由業主和建設單位、鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會等單位代表五人以上的單數組成。籌備組召集人由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處代表擔任。籌備組中的業主代表由籌備組召集人確定,業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。

建設單位已不存在或者經鄉(鎮)人民政府、街道辦事處書面通知后未在通知期限內委托代表參加籌備組的,建設單位可以不作為籌備組成員。

籌備組應當自成立之日起七日內,將成員名單以書面形式在物業管理區域內醒目位置公示,公示日期應當不少于七日,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。業主對籌備組成員有異議的,由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處協調解決。

第十一條

籌備組可以向建設單位或者物業服務企業要求提供物業管理區域核定證明、房屋及建筑物面積清冊、業主名冊等籌備工作所需資料。建設單位或者物業服務企業應當自接到通知之日起十五日內向籌備組提供資料。建設單位或者物業服務企業未能提供的,由籌備組書面申請,經鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處確認,可以向房屋登記機構等單位查閱、復制。

籌備組應當在所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處及村(居)民委員會指導下做好以下籌備工作:

(一)確定業主大會首次會議召開的時間、地點和議程;

(二)草擬業主大會議事規則、管理規約和業主委員會章程;

(三)確認業主身份和核計業主在業主大會首次會議上的票數及表決規則;

(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法;

(五)組織產生首屆業主委員會委員候選人名單;

(六)做好召開業主大會首次會議的其他準備工作。

前款規定內容應當在業主大會首次會議召開十五日前在物業管理區域內醒目位置公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。業主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出書面答復。

第十二條

業主大會首次會議籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定,可以通過業主自愿承擔、建設單位贊助、政府財政補助等方式籌集。

第三節 業主大會第十三條

籌備組應當自組成之日起六十日內,召開業主大會首次會議。業主大會首次會議應當制定業主大會議事規則、管理規約和業主委員會章程,并選舉產生業主委員會。

業主大會可以從業主中選舉產生三至五人的業主監事會,根據業主大會的授權和管理規約的規定,行使對業主委員會的監督權。業主監事會有權對業主委員會工作情況進行核查,發現存在問題的,有權要求業主委員會糾正。監事會每屆任期與業主委員會任期相同。

第十四條

業主大會決定業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程等有關共有和共同管理權利的重大事項,應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。業主大會決定專項維修資金的籌集和使用方案或者改建、重建建筑物以及附屬設施設備的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。面積、業主人數按照下列規定確定:

(一)專有部分面積按照房屋產權證、不動產權證書或者其他能證明其權屬的合法有效文件記載的面積計算,建筑物總面積按照專有部分面積之和計算。

(二)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監護人行使投票權。

公共租賃住房承租人可以根據租賃合同的約定,代行部分業主權利,其面積以及業主人數的計算方式由管理規約確定。

第十五條

召開業主大會可以采用集體討論的形式,也可以采用電子信息技術或者書面征求意見的形式,但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用集體討論方式的,可以按照幢、單元、樓層為單位,推選若干名業主代表參加業主大會會議,也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議;數人共有一個物業的,共有人可以推選其中一名共有人參加業主大會會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。

凡需投票表決的,應當由業主本人或者其書面委托的代理人簽名,每一代理人接受的委托不得超過三人。未參與表決的,其票數如何計算,由業主大會管理規約規定。提倡采用信息化技術,改進業主大會表決方式。

第十六條

業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開;業主委員會應當于會議召開十五日前將業主大會會議有關事項告知業主和所在地村(居)民委員會。

經占總人數百分之二十以上業主提議,或者有業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程規定的其他情形,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議。

第十七條

業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序以及業主委員會的組成、補選、任期、換屆等事項作出規定。

同一個物業管理區域內分期開發的物業在分期開發期間成立業主委員會的,業主大會議事規則應當明確本物業管理區域的業主委員會委員總數,以及按照建筑面積比例預留尚未開發物業的業主委員會委員名額。

業主大會設立業主監事會的,業主大會議事規則應當對業主監事會的職責、議事規則和工作經費,以及監事的選舉規則、資格、人數等事項進行約定。

業主委員會章程應當就業主委員會議事規則、業主委員會委員的權利和義務、印章使用和管理辦法等事項作出規定。

第十八條

管理規約是以全體業主合意為基礎,通過業主大會確定的程序以書面形式訂立的,規范有關物業的使用、維護、管理以及業主的權利、義務,對全體業主具有約束力的自主管理行為準則,包括以下主要內容:

(一)共有或者共用物業的使用、維護要求;

(二)物業管理區域內專項維修資金及其他各類公共費用的分擔;

(三)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,明確業主委員會辦公地點;

(四)全體業主及物業使用人應當共同遵守的行為準則;(五)住宅裝飾裝修工程質量和安全;(六)物業管理爭議的處理方式;

(七)違反管理規約應當承擔的責任。

管理規約可以授權物業服務企業在物業管理區域內限制違規裝修施工人員和施工機具、車輛進入,根據管理規約約定的方式對違規停放車輛采取臨時管理措施。

第十九條

經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,業主可以實行自主管理物業,并對下列事項作出決定:

(一)自主管理的執行機構;

(二)自主管理的內容、標準、期限;(三)費用的標準和收取、使用辦法;(四)其他有關自主管理的內容。

電梯、消防等涉及人身財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

住宅小區實行業主自主管理的,鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當予以幫助指導。

未實行業主自主管理又未聘請物業服務企業的住宅小區,由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處組織實施環境衛生、電梯的日常維護保養、秩序維護等基本物業服務,所需費用由物業使用人承擔。

第四節 業主委員會第二十條

業主委員會由委員五人以上的單數組成,具體人數由籌備組按該物業管理區域內總戶數的一定比例確定。

業主大會可以根據物業管理區域規模、業主戶數等因素,選舉業主委員會候補委員。候補委員人數按照委員人數的百分之四十設

置。候補委員可以列席業主委員會會議,不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時,經業主委員會決定,從候補委員中按照得票多少依次遞補,并在本物業管理區域內醒目位置予以公告。

業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次會議,在業主委員會委員中推選主任一人,副主任若干人。推選結果應當在物業管理區域內醒目位置公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。業主委員會以其選舉產生之日為成立日期,每屆任期三至五年。

第二十一條

業主委員會委員應當符合下列條件:

(一)具有業主身份。業主身份的認定以房屋產權證或者不動產權證書記載的權利人為準;尚未領取產權證的,以房屋銷(預)售合同及合同備案證明記載的購房人為準。業主可以通過書面形式,委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業主權利;

(二)具有完全民事行為能力;(三)遵紀守法;

(四)遵守管理規約或者臨時管理規約;

(五)與本物業管理區域內的物業服務企業無利害關系;(六)法律、法規、規章規定的其他條件。

業主被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的,或者有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、惡意欠繳物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的,不得擔任業主委員會委員。

鼓勵在村(居)民委員會中任職的業主兼任所在物業管理區域的業主委員會委員。

第二十二條

業主委員會按照業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程,依法維護業主合法權益,促進小區和諧,履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;(三)代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)協調業主之間、業主與物業服務企業之間的關系;

(五)督促業主履行管理規約,交納物業服務費、專項維修資金和水電公攤費等相關費用;

(六)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務企業履行物業服務合同,并定期審核由業主分攤的公共費用;

(七)就涉及全體業主的物業管理糾紛依法參加訴訟;

(八)根據業主大會授權在金融機構開設專項維修資金和業主大會專戶,并按照法律、法規以及國家和本省的有關規定使用和管理;

(九)審議業主和物業服務企業提出的維修、更新、改造物業共用部位、共用設施設備的申請;

(十)定期公布專項維修資金使用和利用共用部位、共用設施設備的經營性收支情況;

(十一)業主大會賦予的其他職責。

業主大會已成立但未選舉產生業主委員會,或者業主委員會任期屆滿未如期換屆改選的,可以由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會、建設單位、業主代表等組成臨時物業管理委員會,就住宅小區共同管理事項征求業主意見,形成業主共同決定,并代為履行協調業主之間及業主與物業服務企業之間關系、督促業主履行有關交費義務、監督物業服務企業履行物業服務合同等業主委員會的職責。業主大會選舉產生業主委員會或者改選新的業主委員會后,臨時物業管理委員會解散。臨時物業管理委員會產生辦法由省人民政府物業管理主管部門制定,報省人民政府批準后執行。

第二十三條

業主委員會可以要求建設單位或者物業服務企業提供下列資料:

(一)物業管理區域核定證明;(二)房屋及建筑物面積清冊;(三)業主名冊;

(四)竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖和配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(五)交付使用的共用設施設備的相關資料;

(六)物業服務企業辦公用房、門衛房等配置證明;(七)業主委員會辦公用房配置證明;(八)屬全體業主共有的不動產清單;(九)物業管理所需的其他資料。

建設單位或者物業服務企業應當自接到通知之日起三十日內向業主委員會提供資料。建設單位或者物業服務企業已經根據本條例第十一條規定提交業主大會首次會議籌備組的資料,由業主大會首次會議籌備組負責提供。

業主委員會應當建立健全物業管理檔案資料,物業管理檔案資料可以委托檔案保管機構保管。

第二十四條

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案,并提交下列資料:

(一)業主大會會議記錄和會議決定;(二)業主大會議事規則;(三)管理規約;

(四)業主委員會章程;

(五)業主委員會委員基本情況。

業主委員會應當依法刻制、使用和管理印章。

業主大會議事規則、管理規約、業主委員會章程、業主委員會委員發生變更的,業主委員會應當自變更之日起十五日內將變更內容進行備案。

第二十五條

業主委員會符合非營利法人登記條件的,可以向物業所在地縣(市、區)人民政府民政部門申請登記。

第二十六條

業主委員會會議每季度至少召開一次,由業主委員會主任召集。經三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的,應當召開業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數委員出席,作出決定應當經全體委員人數過半數以上同意。

業主委員會的決定應當在作出之日起三日內在物業管理區域內醒目位置公告,公告日期應當不少于十五日,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

第二十七條

業主委員會任期屆滿三個月前,應當召開業主大會進行換屆選舉。

業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,由物業所在地的鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處在村(居)民委員會的協助下,組織換屆選舉工作。

業主委員會不能正常開展工作的,在所在地物業管理主管部門指導下,由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處組織,村(居)民委員會

協助,召開業主大會臨時會議,對業主委員會進行改選、換屆,選舉產生新的業主委員會。

原業主委員會應當在新一屆業主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會,并做好交接工作。逾期不移交的,新一屆業主委員會可以請求鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十八條

因物業管理區域調整等原因需要解散業主大會的,由業主委員會、業主監事會、物業服務企業、村(居)民委員會組成清算組,在鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處監督下,做好物業管理區域內業主共同財產清算工作。

第二十九條

業主大會和業主委員會工作經費的籌集、管理、使用辦法,由業主大會決定。業主大會、業主委員會工作經費從物業共有部分經營所得收益中列支,也可以由業主分攤。業主委員會委員的補貼和酬金從業主大會和業主委員會工作經費中支出。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況、上一年度本區域物業共有部位經營所得收益收支明細情況應當定期在物業管理區域內醒目位置公布,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

業主委員會換屆前應當進行資產清查,清查結果應當在物業管理區域內醒目位置公示,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。業主對清查結果有異議的,經業主大會決定聘請第三方審計機構審計。

第三十條

業主委員會委員不得在本區域內物業服務企業中任職或者兼職。有下列情形之一的,其委員資格自行終止:

(一)任期屆滿的;

(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;(三)因疾病等原因喪失民事行為能力的;(四)被判處剝奪人身自由刑罰的;

(五)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職并獲批準的;

(六)無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的。

第三十一條

業主委員會委員有利用職務之便謀取不正當利益,以及其他損害業主共同利益,拒不履行委員職責,或者有違反法律、法規、管理規約等行為的,業主委員會在調查核實后應當責令其暫停履行職責,并提請業主大會終止其委員資格。業主大會或者業主委員會不做處理決定的,鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當予以督促。

第三十二條

業主委員會委員資格終止的,業主委員會應當在物業管理區域內醒目位置公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主;業主委員會不公告的,鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當督促業主委員會公告。業主委員會委員應當自資格終止或者停止職務之日起五日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業主委員會。

第三章 物業服務第一節 物業服務合同第三十三條

新建物業出售前,建設單位應當按照國家和本省的有關規定選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,新建物業交付使用后,實施前期物業服務。

前期物業服務合同、臨時管理規約、物業使用說明書以及共用配套設施設備平面圖作為商品房預售合同的附件,由建設單位、購房人在簽訂商品房預售合同時一并簽訂。建設單位應當在確定前期物業服務企業之日起三十日內,將前期物業服務合同報所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案。

第三十四條

前期物業服務合同期限不超過三年。前期物業服務合同期限屆滿、業主委員會未成立的,前期物業服務合同可以順延;期限未滿,但業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。

前期物業服務合同終止后,業主大會決定重新選聘物業服務企業的,物業服務收費應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,由業主委員會代表全體業主與選定的物業服務企業參照當年物業服務市場價格行情簽訂物業服務合同約定。

物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起三十日內,將物業服務合同報所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案。

第三十五條

建設單位在出售物業前,應當制定臨時管理規約,并報物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門備案。

建設單位制定的臨時管理規約違反有關規定或者侵害物業買受人合法權益的,由所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門責令其重新制定。

第三十六條

物業服務合同(包括前期物業服務合同)應當約定下列主要事項:

(一)物業名稱、地址、類型、建筑面積等物業的基本情況;(二)物業服務合同期限、服務事項和服務標準;(三)物業服務費的標準和收取辦法;(四)物業水電公攤費分攤方式;

(五)業主和物業服務企業的權利義務;

(六)物業服務人員辦公用房、業主委員會辦公用房分配比例;(七)共用部位及共用設施設備的經營管理費用;(八)物業使用中對禁止性行為的管理措施;(九)爭議處理方式;(十)違約責任。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業,但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托。

第三十七條

物業服務事項應當包括下列主要內容:

(一)物業共用部位和共用設施設備的使用、管理和維護以及車位(庫)、電梯、變配電房、發電機房、消防設施的日常安全管理;

(二)綠化養護;

(三)環衛保潔、垃圾分類等公共衛生維護;(四)公共秩序維護;(五)安全防范;

(六)車輛停放管理;

(七)物業裝飾裝修管理;

(八)為業主接收郵件、快遞提供便利;

(九)物業及其附屬設施設備維修、更新、改造、檢測、檢驗和養護費用的賬務管理;

(十)物業檔案資料保管。

第三十八條

物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務:

(一)按照物業服務合同、國家和本省有關物業服務的規范提供物業服務;

(二)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行養護,按照物業服務合同約定組織維修,并將物業的共用部位、共用設施設備的使用方法、維護要求、注意事項等在物業管理區域內醒目位置予以公示;

(三)做好物業維修、養護、更新及其費用收支記錄,妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊,建立物業服務信息平臺,為業主提供免費查詢服務;

(四)落實安防人員、設施及安保措施,確保安防監控設施正常運轉;

(五)維護物業區域環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

(六)實行二十四小時值班制,建立和完善物業服務工作應急預案,及時處理物業服務中的突發事件及其他日常糾紛;

(七)聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見,改進和完善物業服務;

(八)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

除有關國家機關依法調取外,未經業主、物業使用人書面同意,物業服務企業不得向其他單位和個人出售或者提供業主、物業使用人的個人信息。

第三十九條

物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除物業服務合同;一方要求提前解除物業服務合同的,應當提前兩個月書面告知對方。

業主委員會接到物業服務企業提前解除物業服務合同的通知后,應當在三十日內召開業主大會,決定選聘新的物業服務企業。

第四十條

物業服務合同期滿的,原物業服務企業和業主委員會應當在期滿前兩個月在管理區域內醒目位置公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。原物業服務企業應當自合同期滿之日起三十日內退出該物業管理區域,并向業主委員會移交物業管理用房、預收或者拖欠的物業服務費及其賬目以及其他物業管理所需相關資料。

物業服務合同終止時,原物業服務企業不得拒絕移交資料或者退出物業管理區域。

第四十一條

物業服務合同期滿,業主大會選聘新物業服務企業前,業主委員會或者臨時物業管理委員會負責組織電梯日常管理、基本保潔、秩序維護等管理和服務,相關費用按照原物業服務合同約定的標準由業主承擔。

第四十二條

物業服務企業、業主委員會應當配合公安機關共同做好物業管理區域的社會治安工作。

物業服務企業應當按照法律、法規規定和物業服務合同約定,做好物業管理區域內的安全防范工作。發生突發公共事件時,物業服務企業應當采取應急措施,同時向有關部門報告,協助做好救助工作。

第二節 承接查驗第四十三條

新建物業交付使用前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。

建設單位應當組織村(居)民委員會、業主代表、物業管理行業協會或者專業機構參與承接查驗,進行見證和監督,承接查驗記錄須經參與承接查驗各方代表簽字確認,并允許業主查閱。承接查驗相關費用由建設單位承擔。

承接查驗結果經各方代表簽字確認后,建設單位與物業服務企業應當簽訂物業承接查驗協議。物業承接查驗協議應當對承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。所在地縣級以上地方人民政府物業管理主管部門應當督促建設單位及時整改遺留問題,建設單位應當及時解決并組織復驗。

物業承接查驗發現的問題,建設單位未整改落實的,新建物業不得移交給物業服務企業。物業服務企業應當自物業交接后三十日內,向物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理主管部門辦理備案手續。

第四十四條

物業承接查驗前二十日內,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料,并將復印件或者電子文檔交物業所在地鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處存檔:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;

(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(五)物業管理用房的清單;

(六)承接查驗所必需的其他資料。

共用部位、共用設施設備出現質量、使用功能問題或者未能全部移交前款所列資料的,由所在地縣級以上地方人民政府物業管理主管部門責令建設單位限時整改、移交。

前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將前款所列資料移交給業主委員會或者臨時物業管理委員會。

第四十五條

物業服務用房包括物業服務人員辦公用房、業主委員會辦公用房、門衛房等,分別交由物業服務企業和業主委員會無償使用。未成立業主委員會的,業主委員會辦公用房由全體業主共同使用。任何單位和個人不得擅自變更用途,也不得占用、轉讓、抵押。

建設單位應當按照總建筑面積千分之二,最少不低于一百平方米的標準配置物業服務用房;物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋,并具備水、電、網絡、通風、采光等基本使用功能和條件。

建設工程規劃許可證及其附圖應當載明配套建設的物業服務用房的建筑面積和具體位置。商品房預售許可部門在核發房屋預售許可證、不動產登記機構在辦理房屋所有權首次登記時,應當審查此項內容落實情況。

第三節 物業收費第四十六條

商品房的物業服務收費,實行市場調節價,并遵循合理、公開、收費標準與服務質量相適應的原則,采取酬金制、包干制等方式收取。按照國家和本省的有關規定實行政府指導價的除外。

前款所稱酬金制是指物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

物業服務收費實行政府指導價的,縣(市、區)人民政府價格主管部門應當會同物業管理主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。實行市場調節價的,物業管理行業協會可以根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況,定期發布各類物業服務項目、服務標準及參考價格。

因政府指導價變動需要調整物業服務費標準的,物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整;因服務成本變化需要調整物業服務費標準的,應當經專有部分面積占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

已竣工未出售或者已出售未交付物業的服務費由建設單位承擔。買受人無正當理由拒絕接收達到交付條件物業的,自出售人送達交付物業通知之日起承擔物業服務費。

第四十七條

物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置公示服務內容、服務事項、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、公共部位經營收益情況、公共水電分攤情況、電梯維修保養檢驗費用等有關事項,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主,接受業主監督。

物業服務收費實行酬金制的,物業服務企業應當每年向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算,每季度公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主委員會提出異議的,物業服務企業應當自收到書面異議之日起七日內作出書面答復。

第四十八條

業主應當按照物業服務合同約定及時足額交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。

對經兩次催繳仍不交納物業服務費的業主,業主委員會、臨時物業管理委員會或者物業服務企業可以在物業管理區域內將欠費情況在醒目位置予以公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。經公告仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。

物業所有權發生轉移時,原業主應當結清物業服務費以及水電公攤等相關費用。

第四十九條

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護等管理責任。法律、法規另有規定的,從其規定。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位,按下列規定向物業管理區域內最終用戶收取有關費用:

(一)業主自用的向業主收取;

(二)物業服務企業自用的向物業服務企業收取;

(三)公共使用的由業主分攤,按照合同約定收取;

(四)未售和已售未交付物業由建設單位承擔。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。委托物業服務企業代收代交有關費用和進行有關設施設備日常維修養護的,雙方應當簽訂書面委托協議,明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式,不得向業主收取手續費等額外費用。

物業服務企業應當每月將供水、供電部門收取的公共水費與電費清單及分攤情況在物業管理區域內醒目位置公示,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

第四章 物業的使用與維護第一節 業主和物業服務企業行為第五十條

業主或者物業使用人對物業的使用與維護,應當遵守法律、法規、管理規約或者臨時管理規約的規定,以及業主大會、業主委員會、臨時物業管理委員會的決定,遵守公序良俗,維護良好鄰里關系,不得損害公共利益和他人合法權益,禁止在物業管理區域內從事下列行為:

(一)擅自拆改房屋承重結構,在外墻開設門窗、破壞外立面,改變設計圖紙確定的衛生間、廚房位置;

(二)侵占或者損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;

(三)違法搭蓋建筑物、構筑物,挖掘房屋地下空間;

(四)擅自改變規劃用途,將住宅、車位(庫)、儲藏間改變為經營性用房;

(五)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物,高空拋物;

(六)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

(七)堆放雜物以及易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音;

(八)損壞消防設施,占用、堵塞、封閉消防通道或者消防登高面等消防場地;

(九)損壞公共安全技術防范裝置或者治安防范設施;

(十)從事妨礙業主正常生活的經營活動;

(十一)亂停放機動車和非機動車,違規布設電動車充電裝置;

(十二)違反法律、法規和管理規約的規定飼養動物;

(十三)法律、法規禁止的其他行為。

業主、物業使用人飼養犬只的,不得干擾他人正常生活,不得破壞環境衛生和公共設施;攜犬出戶時,應當束犬鏈牽引,攜大型犬出戶時,還應當為大型犬配戴嘴套。

第五十一條

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守法律、法規、管理規約或者臨時管理規約,開工前應當與物業服務企業簽訂協議,對房屋裝飾裝修的時間、垃圾處理、噪音揚塵控制、外立面管控、防盜網和空調外機安裝以及電梯等共用設施設備的保護管理等事項和違約責任進行約定,明確禁止行為和注意事項。

房屋裝飾裝修損壞共用設施設備、污染共用部位的,由業主或者物業使用人負責修復、清潔、恢復原狀;業主或者物業使用人不修復、清潔、恢復原狀的,由物業服務企業代為修復、清潔、恢復原狀,所需費用由業主或者物業使用人承擔。

房屋裝飾裝修產生的垃圾,業主或者物業使用人應當及時清理;委托物業服務企業清理的,按約定支付清理費用。

第五十二條

物業服務企業發現業主或者物業使用人違反法律、法規以及管理規約或者臨時管理規約的,應當予以勸阻、制止,經勸阻、制止無效的,應當在十二小時內告知業主委員會或者臨時物業管理委員會,并根據管理規約的規定采取臨時管理措施;對違反法律、法規的行為,應當在十二小時內報告有關部門。有關部門接到報告后,應當按照有關法律、法規規定的時限進小區調查核實查處,并將查處情況告知業主委員會。

第五十三條

在物業管理區域內開挖、埋設或者維修供電、給排水、排污、燃氣、電信等管道管線的,施工單位在開工前應當與物業服務企業就路面、綠地等恢復原狀等事項簽訂協議,并在施工現場做好安全防護;有停水、停電、停氣等情形的,物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

第五十四條

業主出租或者出售物業的,應當在物業租賃或者買賣合同中對物業服務費的交納作出約定。物業承租人或者買受人應當在合同簽訂后十日內,將本人相關資料(包括聯系方式、身份證復印件、租賃合同復印件等)、出租期限及物業服務費的交納等約定事項告知業主委員會和物業服務企業。

物業服務企業應當督促房屋出租人及時采集并依法報送承租房屋的流動人口信息。

第二節 專項維修資金管理和使用第五十五條

一個物業管理區域內有兩個以上獨立產權單位的,應當設立專項維修資金。專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊住宅電梯的安全評估費用可以從專項維修資金專戶列支。

第五十六條

專項維修資金以物業管理區域或者建設項目為單位設立賬戶,按照房屋戶門號設立分戶賬。

業主大會成立前,專項維修資金由縣級以上地方人民政府物業管理主管部門或者其委托的單位代管,孳息歸業主所有;業主大會成立后,專項維修資金的代管由業主大會決定。

第五十七條

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家和本省的有關規定,將首期專項維修資金一次性足額交存至專項維修資金專戶。

專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的,由專項維修資金管理部門向業主和業主委員會發出續交通知,業主接到通知后應當及時續交,未能及時續交的,由業主委員會督促其續交。業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。

對本條例實施前應交未交或者拒不續交專項維修資金的業主,由專項維修資金管理部門責令其限期交納,經兩次催收仍不交納的,可以通過公告催交,公告期滿仍不交納的,業主大會或者業主委員會可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。

第五十八條

使用專項維修資金應當具備下列條件:

(一)物業共用部位、共用設施設備保修期已滿或者保修期未滿但保修責任主體不存在;

(二)維修項目符合專項維修資金使用范圍;

(三)法律、法規或者業主大會規定的其他條件。

第五十九條

專項維修資金使用申請可以由業主、業主委員會或者物業服務企業提出。

專項維修資金的使用接受業主和有關部門的監督。物業管理區域共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用情況應當在專項維修資金撥付前進行公示。

專項維修資金代管單位應當建立專項維修資金管理系統,定期公布專項維修資金的收支情況,方便業主查詢賬戶余額及使用情況。

第六十條

發生以下危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時,物業服務企業應當及時通知業主委員會、臨時物業管理委員會或者相關業主,并立即組織維修、更新或者采取應急防范措施:

(一)共有用房及共用部位屋頂、外墻出現嚴重滲漏;

(二)電梯出現安全隱患或者出現故障無法正常運行;

(三)高層住宅水泵等二次供水設施出現故障,不能正常供水;

(四)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發生脫落或者存在脫落危險;

(五)共用給排水、供用電設施設備不能正常使用,依照法律、法規由供水供電企業負責維護的除外;

(六)消防、安防等建筑智能化系統出現故障,不能正常使用;

(七)因臺風、洪水等自然原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞;

(八)根據公安、消防、人民防空、氣象、特種設備、物業管理等主管部門限期整改要求,需對物業共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造;

(九)物業共用部位、共用設施設備存在其他安全隱患,需對物業共用部位、共用設施設備進行定期檢測、檢驗、維修、更新、改造;

(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況。

第六十一條

在緊急情況下使用專項維修資金,物業服務企業已墊付的物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造費用,從專項維修資金列支。

物業服務企業、業主委員會、臨時物業管理委員會、業主自主管理機構可以向本條例第五十六條第二款規定的專項維修資金代管單位申請撥付審核。代管單位自收到申請之日起五個工作日內完成審核;經審核符合撥付要求的,代管單位應當及時向專項維修資金專戶管理銀行發出劃轉專項維修資金的通知;代管單位逾期不審核的,視為同意。

業主大會可以在管理規約中規定,在專項維修資金中抽取一定比例設立緊急情況小額專項維修資金專戶。具體抽取比例以及緊急情況小額專項維修資金的使用條件和程序,由省人民政府物業管理主管部門規定。

物業服務企業應當將緊急情況下專項維修資金申請、使用情況,在物業管理區域內醒目位置公告,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

第六十二條

專項維修資金收取、使用、管理和監督的具體辦法,由省人民政府物業管理主管部門會同財政部門制定,報省人民政府批準后執行。

第三節 公共收益第六十三條

物業服務企業利用物業管理區域內屬于業主共用部位、共用設施設備所產生的公共收益歸全體業主所有。

前期物業服務期間,物業管理區域內公共收益在扣除物業服務企業的經營管理費用后,應當存入專項維修資金專戶。經營管理費用支出不得超過公共收益的百分之三十。

業主大會成立后,可以將物業共用部位、共用設施設備委托物業服務企業進行經營管理。取得的公共收益按照前款規定扣除物業服務企業的經營管理費用后,存入業主大會或者業主委員會專用賬戶,經業主大會決定,可以用于抵扣業主的物業管理費用以及業主大會決定的其他事項支出。

公共收益收入及使用情況,應當至少每季度在物業管理區域內醒目位置公布一次,并可以通過移動通信等電子信息方式告知全體業主。

第六十四條

占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他共有場地用于車輛停放收取的場地使用費屬于全體業主所有,可以用于消防、電梯、人民防空等設施維護管理的必要支出。車位劃定、車輛停放、管理和收費等事項,由業主大會決定,但不得占用消防車通道、消防登高面或者影響其他車輛和行人的正常通行。

業主大會決定對共有車位車輛停放收取場地使用費的,可以將共有車位委托物業服務企業進行經營管理,取得的場地使用費按照本條例第六十三條第三款的規定執行。

物業管理區域規劃設置的機動車車位(庫)應當首先滿足業主需要。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車位(庫)出售給本區域以外的單位或者個人。業主要求承租尚未處置的規劃車位(庫)的,建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。

除本條規定收費項目外,不得向物業管理區域內停放的車輛收取其他費用。

第六十五條

鼓勵具備條件的老舊住宅小區結合改造整治,依法建設經營性用房、車位(庫),經營收益歸全體業主共有,可以納入專項維修資金管理。

第五章 監督管理第六十六條

省人民政府物業管理主管部門履行下列職責:

(一)研究制定全省物業管理活動相關政策;

(二)建立全省物業管理行業監管和信用信息平臺;

(三)負責全省專項維修資金管理工作;

(四)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同(前期物業服務合同)示范文本;

(五)制定物業行業服務規范;

(六)法律、法規規定的其他職責。

第六十七條

設區的市、縣(市、區)物業管理主管部門或者其委托的物業管理機構履行下列職責:

(一)組織實施物業管理的法律法規;

(二)負責制定本轄區物業管理相關政策;

(三)負責本轄區物業管理行業信用信息的征集、考核、評價、匯總和核查工作;

(四)負責物業管理區域核定和物業服務合同備案,指導和監督前期物業承接查驗;

(五)負責前期物業管理項目招標投標管理和專項維修資金監管;

(六)定期開展物業服務質量、服務行為和日常監管檢查;

(七)建立、維護物業服務和管理電子信息平臺;

(八)建立物業管理投訴登記制度,公布投訴電話;

(九)建立本轄區物業管理項目檔案。

第六十八條

省人民政府物業管理主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系及懲戒機制,制定物業服務企業信用標準,定期組織考核,并在物業管理行業監管和信用信息平臺公布信用信息和考核結果。業主、物業使用人有權對本物業管理區域物業服務企業的信息依法進行監督。

價格主管部門和物業管理主管部門,應當加強對物業服務企業的服務內容、服務質量、收費項目、收費標準的監督檢查。

建立物業服務第三方評估機制。物業服務評估機構從事物業服務評估活動,應當遵循獨立、客觀、公正的原則。物業管理主管部門、業主、村(居)民委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務評估機構對物業服務標準和質量、物業服務合同履行情況進行評估。

第六十九條

縣級以上地方人民政府城市管理、公安、應急管理、工商、環保、衛生、規劃、價格以及其他有關部門應當加強物業管理區域公共秩序、治安、消防、環境衛生、房屋使用、物業服務收費等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內醒目位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。

第七十條

鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處履行以下職責:

(一)明確物業管理機構;

(二)指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉;

(三)指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;

(四)協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系,調處業主、業主委員會、物業使用人、物業服務企業在物業管理活動中的糾紛;

(五)協調和監督物業服務企業的交接。

第七十一條

村(居)民委員會應當協助和配合鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處做好物業管理相關工作,并履行下列職責:

(一)組織開展社區物業管理政策法規宣傳;

(二)教育引導居民參與支持物業管理,按時交納物業服務費;

(三)指導監督業主大會、業主委員會依法開展工作;

(四)協助鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處組織成立業主大會和業主委員會換屆選舉工作;

(五)及時協調化解物業管理矛盾和糾紛;

(六)配合有關部門對社區物業服務企業或者老舊小區管理服務單位物業服務情況進行考評。

第七十二條

物業管理行業協會應當加強對物業服務企業和從業人員的自律性監管。

物業管理行業協會可以開展下列活動:

(一)定期公布物業服務收費的市場動態信息;

(二)制定行業服務標準;

(三)開展物業服務從業人員培訓;

(四)開展物業服務質量評價;

(五)協助開展物業服務企業及從業人員信用評價。

第七十三條

建立物業管理工作聯席會議制度,協調處理物業管理與社區管理之間的相關問題。物業管理聯席會議由鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處負責召集,由縣(市、區)物業管理主管部門、公安派出所、村(居)民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加,共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第七十四條

建立以鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會為主的物業服務糾紛便捷處理機制。

鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處、村(居)民委員會應當建立物業管理投訴受理制度,對物業管理活動中的投訴,及時進行調查處理。鄉(鎮)人民政府或者街道辦事處應當配備負責糾紛調查處理的專(兼)職工作人員;基層人民調解委員會應當成立物業糾紛調解工作室,聘請相關領域專業人員,專門調解物業服務糾紛。

物業服務企業與業主發生物業服務爭議的,當事人雙方可以協商解決,也可以向基層人民調解委員會或者鄉(鎮)人民政府、街道辦事處申請調解。有關機構接到申請后,應當在五個工作日內征求另一方當事人意見,對方無異議的,應當當即進行調解。達成調解協議的,雙方應當簽訂調解協議書,申請人民法院確認調解協議效力的,人民法院應當予以確認;未達成調解協議的,也可以依法向人民法院提起訴訟。

物業管理主管部門應當建立健全物業糾紛行政調解與人民調解、司法調解的銜接機制,加強物業糾紛行政調解隊伍建設,保障所需工作經費

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